call-центр8-800-300-80-90
задать вопросраспечататьна главную
10 мая 2016, 11:43   Юридические консультации 3

Договор аренды, вопрос для Красильниковой С.В.

Прошу проконсультировать по договору:
1.Стоимость аренды не соответствует первоначальной цене аренды по выписке из протокола?
2.Стоимость кап ремонта включена в общую стоимость аренды, следовательно уплата НДС увеличивается на сумму кап ремонта, на каком основании такое возможно?
3. Меня обязуют платить НДС за помещение? Муниципалы не являются плательщиками НДС, я как ИП не плачу НДС (работаю по упрощенной системе налогообложения)?
4. Я не могу зарегистрировать договор аренды без тех плана, который мне не предоставили.Тех план, который был мне предоставлен с другим кадастровым номер и не соответствует площади арендуемого мною помещения. В управление З и И отнош говорят что мы его сами обязаны сделать, но в договоре об этом нет ни слова. Кто должен делать тех план? Прилагаю копии договора аренды и выписку протокола, также доки с регистрационной о приостановлении сделки по регистрации.

Ответы (1)

  1. Эксперт Центра поддержки предпринимательства 11 мая 2016, 07:44 # 0
    Статьей 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» определено, что органы местного самоуправления:
    — от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с нормативными правовыми актами;
    — вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, и органам власти всех уровней, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
    Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Согласно п.1 ст.17.1. данного документа заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено, за рядом исключений, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров,
    Если величина арендной платы в договоре не соответствует первоначальной цене аренды по выписке из протокола Вам не надо было подписывать такой договор. Поставив свою подпись под договором Вы «автоматически» согласились с иными условиями, в связи с чем привести размер арендной платы в соответствие с протоколом возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке (при наличии веских доказательств неправомерных действий со стороны арендодателя).

    Согласно ст.606 – 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
    Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ). Пунктом 2 ст.611 ГК РФ определено, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
    Итог: передача арендатору технической документации на передаваемое в аренду имущество есть обязанность арендодателя. Несоответствие характеристик объекта в технической документации фактическим характеристикам сдаваемого в аренду объекта ведет к невозможности регистрации самого договора аренды, в связи с чем, арендатор праве требовать расторжения договора, а также возмещения убытков. С разрешения арендодателя Вы можете провести техническую работу по изготовлению нового технического плана, однако финансовые затраты должны быть либо учтены в арендной плате (например уменьшение арендной платы на величину фактически произведённых затрат), либо возмещены в денежном выражении.

    Статьей 616 ГК РФ определена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Нарушение данной обязанности дает арендатору право по своему выбору:
    — произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
    — потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
    -потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
    В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.623 ГК РФ).

    Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
    Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
    — определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
    — установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
    — предоставления арендатором определенных услуг;
    — передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
    — возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ).
    Таким образом: все изменения составных частей арендной платы могут изменяться не чаще одного раза в год с предоставлением арендатору соответствующего расчета, либо по соглашению сторон.

    Согласно п.3 ст.346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее НДС), т.е. при реализации товаров (работ, услуг), выполнении работ и оказании услуг в их стоимости НДС не выделяется отдельной составляющей. Для организаций и индивидуальных предпринимателей, перешедших с упрощенной системы налогообложения на общий режим налогообложения вновь возникает обязанность исчислять НДС со всех товаров и услуг.
    Договора аренды заключаемые органами местного самоуправления с арендаторами (юридическими и физическими лицами, индивидуальными предпринимателями) имеют определенную (стандартную) форму, содержат определенный набор разделов, в том числе и стоимостные (денежные) показатели, содержащие по общим правилам составляющую НДС. Основные поставщики услуг, как правило (например, осуществление того-же капитального ремонта), находятся на общей системе налогообложения и обязаны исчислять НДС. Если Вам выставили счет с НДС, следует оплатить такой счет с учетом налога (без выделения НДС отдельной составляющей).
    Согласно пп.4 п.1 статьи 346.16 НК РФ налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения при применении упрощенной системы налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе уменьшить полученные ими доходы на расходы, в том числе на арендные платежи за арендуемое имущество.



    Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять ответы.

    Авторизация

    Забыли пароль?

    Ещё не зарегистрированы, тогда Вам сюда