Здравствуйте! Спасибо за подробный ответ по поводу перевода жилой квартиры в нежилое помещение под магазин. Но, наверное, я неточно сформулировала вопрос, перевод в нежилое осуществить можно, но чтоб сделать там магазин, нужно сделать крыльцо — отдельную входную группу, вот на него то и запросили согласие 100% всех жильцов дома, без входа нет магазина, поэтому и нужно согласие жильцов дома — общая собственность. Вот и встал вопрос, согласие жильцы не дают, архитектура не дает добро — нет возможности сделать магазин. Поэтому обратилась к Вам. На какие нормативные акты нам ссылаться, чтоб не собирать подписи жильцов? Спасибо, будем ждать ответ.
Ответы (1)
Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять ответы.
Ещё не зарегистрированы, тогда Вам сюда
Уважаемая, Наталья Михайловна!
Одним из условий перевода жилого помещения в нежилое является наличие отдельного входа в данное помещение или наличие технической возможности оборудовать отдельный вход. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
Работы по организации отдельного входа в помещение могут быть классифицированы как реконструкция многоквартирного дома. Решение о реконструкции многоквартирного дома принимается общим собранием домовладельцев большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким образом, если устройство отдельного входа в жилое помещение является реконструкцией многоквартирного дома, то на соответствующие работы требуется согласие домовладельцев в форме решения общего собрания.
Понятие реконструкции содержится в градостроительном законодательстве. В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГСК РФ) под реконструкцией здания понимается изменение его параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:
- надстройка;
- перестройка;
- расширение;
- замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).
При этом замена отдельных элементов несущих строительных конструкций здания на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов не является реконструкцией, а представляет собой капитальный ремонт здания (п. 14.2 ст. 1 ГСК РФ).
Вопрос о том, являются ли те или иные работы, проводимые в отношении многоквартирного дома, реконструкцией или нет, носит в большей степени технический, а не юридический характер.
В большинстве случаев устройство отдельного входа в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, не должно признаваться реконструкцией, но судебные инстанции придерживаются прямо противоположной позиции и признают устройство отдельного входа или реконструкцией всего многоквартирного дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), или реконструкцией помещения и многоквартирного дома одновременно (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (см. Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-11458/10-С6 по делу N А60-18807/2010-С5; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А08-323/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2012 по делу N А08-323/2011)).
ЖК РФ допускает реконструкцию не только многоквартирного дома, но и реконструкцию отдельных помещений, расположенных в таком доме. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех домовладельцев. Нормы п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ также предполагают, что может быть реконструировано отдельное жилое помещение. В том случае, если устройство отдельного входа в жилое помещение является перепланировкой данного помещения, то на такую перепланировку нужно согласие всех домовладельцев, если при перепланировке происходит присоединение к помещению части общего имущества (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). О присоединении к жилому помещению части общего имущества можно говорить тогда, когда, например, отгораживается дополнительной стеной часть лестничной клетки, граничащей с входом в квартиру, в дополнительно возводимой стене обустраивается дверь и, таким образом, увеличивается площадь квартиры. Устройство же дверного проема вместо оконного нельзя признать присоединением части общего имущества к жилому помещению, соответственно не требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Таким образом, для того чтобы организовать отдельный вход в необходимое Вам помещение требуется принятие решения общего собрания домовладельцев большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Дополнительно хотелось бы обратить Ваше внимание, что для обеспечения отдельного входа в жилое помещение, переводимое в нежилое, нередко недостаточно только лишь трансформации оконного проема в дверной, а требуется еще обустройство ступеней (лестниц) от дверного проема, расположенного на некотором расстоянии от поверхности земли, также в некоторых случаях под оборудованным дверным проемом строится крыльцо, примыкающее к стене многоквартирного дома.
Во всех этих случаях используется земельный участок, часть поверхности земли, непосредственно примыкающая к внешним стенам многоквартирного дома.
Помимо согласий домовладельцев на устройство отдельного входа в жилое помещение, которые могут выдаваться в качестве согласий на переустройство жилого помещения, его реконструкцию или даже в качестве согласий на реконструкцию всего многоквартирного дома, необходимо получать разрешения на использование части поверхности земли, занимаемой лестницей или крыльцом.
Указанные выше согласия на реконструкцию (перепланировку) жилого помещения по общему правилу не заменяют разрешений, необходимых для использования части поверхности земли для размещения на ней лестницы.
Вопрос о том, у кого нужно испрашивать разрешение на использование указанной части поверхности земли, разрешается по-разному в зависимости от того, как оформлена данная часть и кому она принадлежит.
В случае если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и прошел государственный кадастровый учет, то он в силу закона является общим имуществом соответствующего многоквартирного дома и принадлежит домовладельцам на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ). К отношениям по распоряжению данным участком и предоставлению его частей в пользование, по изменению режима использования и частичной застройке, необходимой для обустройства отдельного входа, применяются помимо общих норм гражданского и земельного законодательства специальные правила ЖК РФ, касающиеся изменения режима использования земельного участка под многоквартирным домом.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ домовладельцы владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Нормы п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривают, что принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания домовладельцев, соответствующие решения принимаются также 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.
Вы можете задать любой вопрос, касающийся Вашего бизнеса, по тел.: 8 800 300 80 90 или задать свой вопрос нашим экспертам в "Личном кабинете" на портале цпп-пермь.рф.